Blog Mesquita Imóveis

Como declarar o seu imóvel no Imposto de Renda

Um dos momentos que mais gera dúvidas na hora de preencher a declaração do Imposto de Renda Pessoa Física consiste na declaração de patrimônios como imóveis. Embora o procedimento seja parecido, existem diferenças na hora de informar a venda dos bens. Em relação aos imóveis, o contribuinte precisa estar atento a ganhos com a valorização entre a compra e a venda do bem. O comprador será isento de Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital nas seguintes situações: caso compre outro imóvel residencial até seis meses depois da venda ou use o dinheiro da venda para quitar – parcialmente ou totalmente – financiamentos imobiliários contraídos anteriormente.

A isenção de Imposto de Renda na quitação de financiamentos é uma novidade na declaração deste ano. Ao autorizar o mecanismo, a Receita oficializou decisões judiciais que reconheciam o direito a não pagar imposto.

Preenchimento
Primeiramente, o contribuinte que adquiriu um imóvel no ano passado deverá abrir um item na ficha Bens e Direitos, onde informará o código correspondente a cada tipo de imóvel. Cada tipo de imóvel tem seu código no grupo 1, segundo a nova lista de códigos de patrimônio que entrou em vigor neste ano.

No campo Situação em 31/12/2020, o contribuinte informará valor zero, caso tenha comprado o imóvel no ano passado, ou o valor da compra, caso tenha comprado em outros anos. No campo Situação em 31/12/2021, bastará repetir o valor da compra.

No campo Discriminação, o contribuinte deve detalhar informações do vendedor do imóvel, como nome, CPF, Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) e informar se a compra foi à vista ou financiada. Também é necessário informar data de compra, número de matrícula e cartório, área e números de inscrição municipal (para imóvel urbano) ou número do imóvel na Receita Federal (para imóvel rural).

O financiamento de imóveis deve ser informado apenas na ficha Bens e direitos. A cada declaração, o comprador informará a soma dos valores pagos no ano anterior, até concluir as prestações. A partir daí, o valor total pago, que inclui os custos do financiamento, deverá ser repetido todos os anos, enquanto o contribuinte for o proprietário.

Dívidas
No caso dos financiamentos imobiliários, a ficha Dívidas e Ônus Reais deve ser ignorada, tanto no caso de imóveis como de veículos. Ela destina-se somente a dívidas sem nenhum bem como garantia, como empréstimos bancários ou empréstimos entre pessoas físicas. Como o imóvel ou carro pode ser tomado de volta pelo banco no caso de inadimplência, essa operação não se enquadra nessa ficha.

Venda
O contribuinte deverá cumprir mais uma etapa. Além da ficha Bens e Direitos, onde listará os imóveis, o contribuinte que vendeu precisa acessar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal. Na plataforma, o vendedor precisará informar a forma de pagamento e o custo do imóvel, além de detalhar as informações técnicas da propriedade e dados sobre o comprador. Com base nos dados, o Fisco cruzará as informações para detectar eventuais erros ou inconsistências.

A venda deve ser detalhada no campo Discriminação, incluindo o nome e o número do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) do comprador, o valor e a data da operação.

Quem vende imóveis precisa apurar se houve ganho de capital (renda obtida com a valorização de um ativo) com a operação. Caso tenha lucrado com a venda, o contribuinte será tributado conforme uma tabela progressiva, que incide sobre o lucro, não sobre o valor total do imóvel.

Se o lucro imobiliário chegar até a R$ 5 milhões, pagará 15% de imposto. A alíquota sobe para 17,5% sobre lucros de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, para 20% nos lucros de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e para 22,5% nos lucros acima de R$ 30 milhões. Como raramente o ganho de capital ultrapassará R$ 5 milhões, quase a totalidade dos declarantes paga 15%.

Ganho de capital
A apuração do ganho de capital sobre o imóvel deve ser feita no mês seguinte à venda, por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital 2021 (GCAP2021), disponível na página da Receita Federal na internet. O Imposto de Renda deverá ser recolhido até o último dia útil do mês posterior ao negócio, por meio de Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) emitido pelo GCAP.

Ao preencher a declaração do Imposto de Renda, o contribuinte deve importar os dados do GCAP2021 para o programa gerador da declaração da Receita Federal. O próprio sistema preencherá automaticamente os dados e classificará uma parte do ganho de capital como rendimento isento e outra como rendimentos sujeitos à tributação exclusiva.

Além do uso do dinheiro da venda para comprar ou quitar outro imóvel, existe a isenção para a venda de imóveis antigos. Unidades compradas até 1969 não pagam Imposto de Renda quando são vendidas. Imóveis comprados entre 1969 e 1988 têm isenção parcial. Uma situação adicional de isenção é a venda do imóvel único, desde que o valor da operação não supere R$ 440 mil.

A declaração do Imposto de Renda deve ser enviada até às 23h59 do dia 31 de maio.

Imposto de Renda, imóvel, imóvel novo, declaração de Imposto de Renda